Schylovalo se k soudnímu procesu, avšak nakonec se podařilo najít mimosoudní řešení. Cestu, která je v souladu se současně platným právem, městu i nájemníkům pomohl najít advokát Jiří Kučera se svým týmem, který se problematikou dlouhodobě odborně zabývá. Na konci června došlo ke schválení řešení pro první čtyři liberecká družstva. V září se uskuteční další zasedání zastupitelstva a projednání situace u zbývajících tří družstev.

Jak vůbec k celé situaci došlo a jak se celá věc před dvaceti lety odehrála?
Přibližně před 20 lety byly ze státního rozpočtu poskytovány finanční dotace na výstavbu nových bytů. Dotace ale mohly získat pouze obce, nikoliv bytová družstva. Liberec byl však v situaci, kdy neměl zájem ani prostředky na financování zbytku nákladů výstavby. Město se z tohoto důvodu rozhodlo uzavírat smlouvy s bytovými družstvy, na základě kterých se daná družstva společně s Libercem podílela na výstavbě bytových domů a stala se tak jejich spoluvlastníky. Liberec poskytl prostředky z dotace, družstva zaplatila zbytek potřebných nákladů. Liberec se ve smlouvách zavázal své podíly na domech a pozemky pod nimi bezúplatně či za symbolickou 1 korunu převést na družstva po uplynutí dvaceti let, jelikož byl právě zákaz převodu po tuto dobu jednou z podmínek poskytnutí dotace. Při uzavírání některých smluv však byla porušena zákonná procesní pravidla. V tomto konkrétním případě nedošlo ke zveřejnění záměru na úřední desce a schválení zastupitelstvem, při čemž právě toto banální pochybení způsobilo, že uzavřené smlouvy nenabyly platnosti.

Jiří Kučera působí v advokacii od roku 1998, kdy nastoupil jako advokátní koncipient do AK Kocián, Šolc, Balaštík. Po přestávce v advokacii na pozici vedoucího právního oddělení společnosti Foxconn pro oblast EMEA se stal advokátem v roce 2005. Kučera se specializuje především na obchodní právo, právo nemovitostí, korporátní právo, právo veřejných zakázek, ochranu osobnosti, mediální právo, spornou agendu a trestní právo. Působí v advokátní kanceláři Kučera & Associates jako advokát a Managing Partner.

Tedy na první pohled jedna hloupá ledabylost způsobila poměrně zapeklitý problém. A to nejen v Liberci?
Mezi Libercem a bytovými družstvy vznikl spor o platnost těchto smluv. V případě neplatnosti smluvních dokumentů by byl převod všech podílů a pozemků z právního hlediska naprosto vyloučen. A ano, obdobnou situaci přitom řeší rovněž řada dalších českých měst. Podle Seznamu Ministerstva pro místní rozvoj spolku Spravedlnost pro bytová družstva, smlouvu o sdružení za účelem společné výstavby bytových domů dle podmínek nařízení vlády č. 481/2000 Sb. uzavřelo dalších zhruba 150 měst a obcí. Mezi ně patří například Český Krumlov, Hodonín, Karviná, Cheb, Turnov, Poděbrady, Zlín, Hradec Králové nebo Klatovy. Smlouvy se však uzavíraly i v rámci hlavního města. Konkrétně jde o bytové domy v oblastech Černý most, Kolovrat, Letňany, Libuš a Ruzyně.

V několika městech vzniklý konflikt o převedení bytů do výhradního vlastnictví družstevníků vedl až k otevření soudního sporu. Jako příklad můžu uvést Olomouc, Neratovice nebo Říčany u Prahy. V případě Neratovic se spor mezi městem a družstvy dostal až k Nejvyššímu soudu. Obě soudní řízení byla rozhodnuta ve prospěch nájemníků. Neratovice sice po rozsudku podaly stížnost k Ústavnímu soudu, ale ta byla zamítnuta. Nicméně stále platí, že cílem všech zúčastněných vždy bude vyřešit případný spor mimosoudně bez větších finančních nákladů.

Ilustrační foto
O byty k pronájmu je v Liberci bitva. Na prodej jich je dvakrát víc

K mimosoudnímu řešení se tedy nakonec dospělo i v případě Liberce, což je dobrá zpráva pro město i vlastníky. Co bylo největší potíží starých smluv?
Dlouhými jednáními mezi Libercem a družstvy se podařilo nalézt shodu na textu dohody o narovnání, kterou budou nahrazeny původní, potenciálně neplatné smlouvy. V rámci řešení dohody o narovnání bylo zapotřebí vyřešit zejména otázku zakázané veřejné podpory podle práva Evropské unie (EU). Všechny smlouvy byly uzavírány ještě před vstupem České republiky do EU. V době uzavírání smluv proto tato otázka nemusela být vůbec řešena. V současné době, kdy je Česká republika vázána právními předpisy EU, se však dohody o narovnání již uzavírají. Poskytnutí podílů na budovách a pozemcích družstvům, tak zvaným obchodním korporacím, za cenu nižší než obvyklou, by tak mohlo být považováno za zakázanou veřejnou podporu a dohody o narovnání by proto mohly být neplatné. Další otázkou byl převod pozemků a podílů za korunu a jeho řádné právní a ekonomické zdůvodnění dle zákona o obcích.

Advokát Jiří Kučera.Advokát Jiří Kučera.Zdroj: Se svolením Jiřího KučeryS čím vším se nové dohody musí vypořádávat?
Podařilo se nám v obou případech nalézt s právem souladné řešení, které zajistí, že družstvo fakticky nezíská žádnou podporu, ale tuto podporu získají fyzické osoby za účelem bydlení, nikoliv podnikání. V některých bytových domech jsou však rovněž prostory sloužící podnikání, které nelze využívat k bydlení. Za tyto prostory proto družstva poskytnou Liberci finanční kompenzaci, díky čemuž se taktéž nebude jednat o veřejnou podporu.

Na základě dohod o narovnání tak může dojít k původně zamýšlenému převodu podílů na bytových domech a pozemků na družstva za 1 korunu plus případnou kompenzaci za prostory sloužící podnikání. Družstvo následně domy rozdělí na jednotky, jednotky převede do výhradního vlastnictví svých členů a poté družstvo zanikne. Navrhované řešení tak umožňuje občanům Liberce získat bez dalších velkých nákladů byty, na jejichž výstavbě se společně s Libercem finančně podíleli, a realizovat původně zamýšlený záměr, aniž by se družstva musela s Libercem soudit.

Kdyby se shoda nenašla a došlo by k soudu, co by nastalo?
V případě uskutečnění soudního procesu by hrozilo riziko, že družstva o původně zamýšlené vlastnictví všech bytů zcela přijdou a dále budou platit nájem městu za pozemky. Díky silné politické vůli dotčeným občanům Liberce pomoci bylo řešení 30. června 2022 schváleno členy zastupitelstva pro čtyři ze sedmi družstev. V září dojde k dalšímu zasedání zastupitelstva a projednání situace u zbývajících tří družstev.

Sporné převody se v Liberci týkaly nebo týkají 1 150 bytů v deseti bytových družstvech. Jde o bytovou výstavbu, která se odehrála v letech 1997 – 2007, na kterou družstva získala dotaci prostřednictvím města ze Státního fondu rozvoje bydlení. Uzavřená dohoda je již mezi družstvy, která postavila tyto domy v ulicích Jeronýmova, Tyršova a Pastelová. V září bude zastupitelstvo projednávat byty v domech v ulicích Slunečná stráň, Hedvábná a Kašmírová.